Wynajmując mieszkanie, najemca zyskuje prawo do korzystania z lokalu, ale nie staje się jego właścicielem. Oznacza to, że nie ma pełnej swobody w podejmowaniu decyzji dotyczących wnętrza. Wiele zachowań, które w prywatnym mieszkaniu są oczywiste, w wynajmowanym lokalu może być niedozwolone. W tym artykule pokazuję, czego nie wolno robić, aby nie narazić się na konsekwencje prawne i finansowe.
Wprowadzanie zmian bez zgody właściciela
Najemca nie ma prawa samodzielnie wprowadzać trwałych zmian w wynajmowanym mieszkaniu bez pisemnej zgody właściciela. Dotyczy to przede wszystkim remontów, takich jak malowanie ścian na inne kolory, wymiana płytek, skuwanie podłóg, przeróbki instalacji czy montaż dodatkowych urządzeń. Nawet jeśli zmiana ma na celu poprawę komfortu, nieuprawniona ingerencja w strukturę lokalu może być traktowana jako naruszenie umowy.
Właściciel ma prawo oczekiwać, że lokal zostanie zwrócony w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem naturalnego zużycia. Jeżeli najemca dokona modyfikacji, które właściciel uzna za szkodliwe lub nieakceptowalne, może on zatrzymać kaucję lub żądać przywrócenia poprzedniego stanu. Brak porozumienia w tej sprawie może skończyć się sporem sądowym lub obowiązkiem pokrycia kosztów napraw.
Wyjątkiem mogą być drobne usprawnienia, które nie ingerują w strukturę mieszkania – np. zawieszenie obrazów na haczykach samoprzylepnych lub montaż zasłon na już istniejących karniszach. Takie działania są zwykle akceptowane, ale warto każdorazowo upewnić się, czy właściciel nie ma zastrzeżeń. Najlepiej wprowadzić odpowiedni zapis do umowy najmu lub uzyskać pisemną zgodę.
Podnajem mieszkania osobom trzecim
Kolejnym działaniem, którego najemca nie może podejmować bez zgody właściciela, jest podnajem mieszkania osobom trzecim. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wynajmujący może zabronić oddania lokalu lub jego części do używania innym osobom. Jeśli najemca udostępni mieszkanie bez zgody właściciela, łamie zapisy umowy i może stracić prawo do dalszego najmu.
Podnajem dotyczy nie tylko formalnego podpisania umowy z inną osobą, ale również sytuacji, w której ktoś zamieszkuje w lokalu na stałe. Jeśli najemca decyduje się np. na wynajem krótkoterminowy przez platformy typu Airbnb lub Booking bez zgody właściciela, ryzykuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy. Może to też skutkować roszczeniami odszkodowawczymi ze strony właściciela.
Wyjątkiem są sytuacje, gdy właściciel wyraża zgodę na podnajem, co powinno zostać odnotowane na piśmie. Często spotyka się to w przypadku studentów, którzy wynajmują większe mieszkanie i dzielą je z innymi osobami. W takim przypadku warto precyzyjnie ustalić zakres odpowiedzialności i jasno wskazać, kto będzie stroną umowy najmu.
Uciążliwe zachowania zakłócające porządek
Najemca ma obowiązek używać mieszkania w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, a także tak, by nie zakłócać spokoju i porządku w budynku. Głośne imprezy, hałas po godzinach ciszy nocnej, palenie w miejscach niedozwolonych czy pozostawianie śmieci na korytarzu mogą skutkować interwencją sąsiadów lub wspólnoty mieszkaniowej. Działania tego typu są nie tylko niepożądane, ale często również niezgodne z regulaminem budynku.
Właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeśli najemca uporczywie narusza porządek domowy i powoduje skargi sąsiadów. Takie postępowanie może prowadzić do natychmiastowego rozwiązania umowy bez prawa do zwrotu części opłat lub kaucji. Co więcej, poważne naruszenia mogą skutkować powiadomieniem policji lub straży miejskiej.
Najemca powinien też dbać o części wspólne budynku – klatkę schodową, windę, piwnice i miejsca parkingowe. Zachowanie zgodne z zasadami współżycia społecznego to nie tylko wymóg prawny, ale także element kultury najmu. Brak dbałości o otoczenie może negatywnie wpłynąć na relacje z właścicielem oraz sąsiadami, co przekłada się na komfort dalszego mieszkania.
Brak zgłoszenia usterek i szkód
Najemca ma obowiązek niezwłocznie informować właściciela o awariach, które występują w mieszkaniu. Dotyczy to przecieków, uszkodzeń instalacji, usterek sprzętu AGD czy zniszczeń elementów wyposażenia. Zaniechanie takiego działania może prowadzić do poważniejszych strat materialnych, za które najemca zostanie pociągnięty do odpowiedzialności finansowej.
W umowie najmu często znajduje się zapis o tym, że najemca powinien dbać o mieszkanie jak o własne. Nie oznacza to jednak, że ponosi odpowiedzialność za wszystkie awarie – obowiązki dzielą się w zależności od ich przyczyny. Jeśli usterka wynika z naturalnego zużycia lub wady technicznej, jej naprawa należy do właściciela. Gdy jednak wynika z zaniedbania najemcy, koszty pokrywa on sam.
Brak reakcji na usterki może również wpłynąć na ocenę stanu lokalu przy zdawaniu mieszkania. Jeśli właściciel stwierdzi, że szkody powstały wskutek zaniedbania, może potrącić część kaucji. Dlatego najlepiej reagować szybko i zachować dowody zgłoszenia problemu, np. w formie e-maila lub wiadomości SMS, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości.
Wprowadzanie zwierząt bez zgody właściciela
Kwestia trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu powinna być uregulowana w umowie najmu. Właściciel ma prawo zdecydować, czy zgadza się na obecność zwierząt, a najemca nie może wprowadzić pupila bez jego zgody. Złamanie tego warunku może być potraktowane jako naruszenie postanowień umowy i skutkować jej rozwiązaniem.
Zwierzęta domowe mogą powodować szkody – drapanie mebli, sierść na tapicerce, zapach czy hałas. Dla niektórych właścicieli jest to ryzyko, którego nie chcą ponosić. Dlatego wielu z nich zastrzega w umowie zakaz trzymania zwierząt, szczególnie psów i kotów. Jeżeli mimo tego najemca wprowadzi pupila, musi się liczyć z konsekwencjami.
Jeśli właściciel zgodzi się na zwierzę, warto dopisać do umowy klauzulę o odpowiedzialności za ewentualne szkody. W niektórych przypadkach można też uzgodnić wyższą kaucję lub zobowiązanie do gruntownego sprzątania mieszkania po zakończeniu najmu. Jasne zasady pomagają uniknąć konfliktów i budują zaufanie między stronami.
Autor: Jacek Domański
